Käufer erleben vielfach dieselbe Überraschung: Der Kaufpreis steht fest, die Finanzierung ist geklärt, aber kennen Sie auch die Gesamtkosten für den geplanten Immobilienkauf?
Steuern, Notargebühren, Maklerprovision usw. summieren sich schnell auf ca. 5 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 500.000 € können das bis zu ca. 75.000 € Kaufnebenkosten sein.
Wir zeigen Ihnen, welche Kosten beim Kauf einer Wohnimmobilie mit Zubehör in Südtirol und auf nationaler Ebene wirklich anfallen.
Informationsstand Südtirol-Italien: Mai 2026. Änderungen nach diesem Datum sind im Artikel nicht berücksichtigt.
1. Registersteuer (Imposta di registro) & Mehrwertsteuer (IVA)
Grundlage für die Berechnung der Registersteuer beim Kauf einer Wohnimmobilie mit Zubehör ist nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterwert (valore catastale), also der amtlich festgelegte Wert der Immobilie, der meist deutlich niedriger liegt. Darauf werden 2 % fällig, wenn Sie eine Erstwohnung kaufen, für den Erwerb einer Zweitwohnung sind es 9%. In beiden Fällen gilt ein Mindestbetrag von 1.000 €.
Das gilt allerdings nur, wenn Sie von einer Privatperson kaufen. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft oder Bauträger, gilt in der Regel stattdessen die Mehrwertsteuer und für Register-, Hypotheken- und Katastersteuer fallen Fixbeträge von ca. 200 € an.
Die Mehrwertsteuer für die Erstwohnung beträgt 4 %, ansonsten sind es 10 %. Bei Luxusobjekten der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 sind es hingegen die 22 % Mehrwertsteuer. Die Grundlage der Mehrwertsteuer ist immer der Preis, und nicht der Katasterwert.
2. Hypothekar- und Katastersteuer
Neben der Registersteuer fallen beim Kauf immer auch die Hypothekarsteuer und die Katastersteuer an. Beim Erwerb einer Erstwohnung von einer Privatperson sind das jeweils nur 50 €, also 100 € insgesamt. Bei anderen Immobilien oder beim Kauf vom Unternehmen gelten die oben erwähnten Fixbeträge von je 200 €.
Kein großer Posten bei Wohnimmobilien, der im Budget aber dennoch berücksichtigt werden sollte.
3. Die Kosten für die Notariatskanzlei
In Italien werden Immobilienkäufe notariell beurkundet. Die Notariatskanzlei erstellt den Kaufvertrag, beurkundet ihn, trägt die Transaktion ins Grundbuch oder beispielsweise im restlichen Italien in das Liegenschaftsregister ein und ist für das Einheben der staatlichen Steuern verantwortlich. Ohne Notar gibt es in Italien keine rechtlich bindende Umschreibung einer Immobilie im Grundbuch oder Kataster.
Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und der Art des Vertrags. Den Notar wählt in der Regel der Käufer aus und trägt auch die Kosten.
4. Die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS)
In Südtirol gilt die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS). Sie wurde mit Landesgesetz Nr. 3 vom 23. April 2014 eingeführt und ersetzt seitdem vollständig alle staatlichen Immobiliensteuern auf Gemeindeebene.
Der ordentliche Steuersatz beträgt 0,76 % des Katasterwerts, kann aber von den einzelnen Gemeinden um bis zu 0,8 Prozentpunkte erhöht oder um 0,5 Prozentpunkte gesenkt werden. Für die Hauptwohnung gilt ein begünstigter Satz von 0,4 % und in vielen Fällen entfällt die GIS für die Erst-/bzw. Hauptwohnung durch Freibeträge praktisch vollständig. Für leerstehende Wohnungen in Gemeinden mit Wohnungsnot hingegen kann der Satz auf bis zu 3,5 % steigen (sog. Super-GIS).
Wichtig: Die genauen Sätze variieren je nach Gemeinde. Was in Meran gilt, muss in Lana oder Naturns nicht identisch sein. Wir helfen Ihnen gerne dabei, die konkreten Zahlen für Ihre Wunschimmobilie in der betreffenden Gemeinde zu ermitteln.
5. Der Vorvertrag
Bevor der eigentliche Kaufvertrag beim Notariat beurkundet wird, ist es in Italien üblich, einen Vorvertrag abzuschließen. Damit verpflichten sich beide Seiten verbindlich zum Kauf, und der Käufer leistet eine Anzahlung in Form eines Angeldes (sog. Caparra Confirmatoria Art. 1385 ZGB), die in der Regel zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises liegt und gemeinsam zwischen den Parteien vereinbart werden kann.
Wer die Anzahlung nicht eingeplant hat, könnte in einen Liquiditätsengpass kommen, bevor der eigentliche Kauf überhaupt begonnen hat.
Bei 500.000 € Kaufpreis können das bis zu 100.000 € sein, die schon beim Vorvertrag verfügbar sein sollten und nicht erst beim definitiven Kauf mit der Schlüsselübergabe.
Wichtig zu wissen: Zieht der Käufer nach dem Vorvertrag ohne triftigen Grund zurück, verfällt die geleistete Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Der Vorvertrag ist also für beide Seiten bindend und sollte niemals ohne rechtliche Prüfung unterzeichnet werden.
Auch der Vorvertrag ist zu registrieren (muss aber nicht notariell beurkundet werden). Die Registrierungskosten (die zum Teil von den endgültigen Steuern abgezogen werden) können wie folgt zusammengefasst werden:
- 200 € Registersteuer
- 0,5% berechnet auf die Caparra
- 3% berechnet auf etwaige Anzahlungen, falls der Kauf nicht der Mwst. unterliegt
6. Die Maklerprovision
Wenn ein Makler in den Kauf involviert ist, beträgt die Provision üblicherweise um die 3% des Kaufpreises, zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer.
Beim Kauf einer Erstwohnung ist die Maklerprovision in Italien teilweise steuerlich absetzbar. Bei einer Immobilie, die als Erstwohnsitz angemeldet wird, besteht nämlich die Möglichkeit, 19 % der erklärten Maklerprovision (max. 1.000 €) von der Steuer abzusetzen.
Es lohnt sich generell den geplanten Immobilienkauf mit dem eigenen Steuerberater zu besprechen.
Unser Fazit
Ein Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer gut vorbereitet in diesen Prozess geht, trifft bessere Entscheidungen und erlebt keine unangenehmen Überraschungen.
Planen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern immer auch die Nebenkosten mit ein.
Sie interessieren sich für eine Immobilie im Großraum Meran und Umgebung und möchten wissen, was der Kauf Sie wirklich kostet, inklusive aller Nebenkosten?
Melden Sie sich bei uns, wir informieren Sie gerne!
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Angaben in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt und entsprechen dem Stand von Mai 2026 und Immobilienkäufen in der Region Südtirol und Italien. Da steuerliche Regelungen ständiger Änderungen unterliegen können, empfehlen wir bei konkreten Fragen immer das Gespräch mit einem Steuerberater oder einer Notariatskanzlei.